Las ventas de viviendas en San Diego caen y desciende el precio medio

Las ventas de viviendas en San Diego en septiembre alcanzó uno de los niveles más bajos de la historia a medida que las tasas hipotecarias siguen afectando a los compradores.

Hubo 2101 ventas de viviendas el mes pasado, según datos de CoreLogic publicado el martes 31 de octubre, el más bajo jamás registrado para un mes de septiembre en los registros que datan de 1988. No solo fue bajo para septiembre —normalmente un mes de grandes ventas—, sino el octavo mes de ventas más bajas jamás registrado, con una disminución del 20% respecto a agosto.

La escasez de inventario había impulsado el precio medio de la vivienda durante meses, a pesar del aumento de los tipos hipotecarios, pero los precios cayeron un 1.2% mensual a $830 mil en septiembre. La mediana, que combina viviendas unifamiliares, adosadas y en condominio de reventa y de nueva construcción, sigue subiendo un 5.1% anual.

En la última semana de septiembre, el tipo de interés medio de las hipotecas a 30 años a tipo fijo era del 7.31%, según Freddie Mac. Esta cifra es superior al 6.7% del mismo periodo del año pasado.

Mauricio Pérez-Vázquez, un agente de bienes raíces en Chula Vista, dijo que septiembre fue difícil porque había un montón de vendedores potenciales que prefieren no vender porque no quieren renunciar a su hipoteca de baja tasa de interés. Al mismo tiempo, el aumento de las tasas de interés están haciendo aún más difícil para los compradores de vivienda el encontrar propiedades que se ajusten a su presupuesto.

“La gente está esperando tipos de interés del 2, 3, 4 por ciento. Es una píldora difícil de tragar para comprar otra casa con un impuesto mucho más alto de propiedad y (tasa de hipoteca)”, dijo. “La gente a la que estoy viendo vender (lo hace) en este momento solo porque tiene que hacerlo”.

Hubo considerablemente más agentes inmobiliarios, 26 300, que ventas en el condado de San Diego en septiembre. Es común que muchas personas tengan su licencia de bienes raíces como un trabajo secundario, por lo general solo el 35% de las personas trabajan a tiempo completo como agente, pero la industria todavía está sintiendo la presión, dijo Pérez-Vázquez.

La profesión ha experimentado una reducción en todo el país desde los niveles máximos de los últimos años. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios dijo que 60 mil agentes inmobiliarios abandonaron el sector en los seis meses que terminaron en abril.

“Tuvimos una racha tan buena y creo que nos volvimos complacientes en nuestra industria”, dijo. “Tenemos que volver a lo que estábamos haciendo: Hacer prospección, llamar a las puertas, organizar jornadas de puertas abiertas. Cuando el mercado se ralentiza, hay que acelerar”.

Había alrededor de 3400 casas para la venta en septiembre, dijo que el Centro de Datos Redfin. Eso es por debajo de 5235 en 2022 y 4250 en 2021. Sin embargo, el número de listados ha aumentado desde su punto más bajo de 2900 en abril, ya que las casas están en el mercado un poco más de tiempo. El número medio de días en el mercado fue de 15.7 en septiembre, de 11 a 12 a principios del verano.

No es solamente San Diego que está viendo más listados, pero a nivel nacional los listados están subiendo a pesar de que las crecientes tasas de interés ralentizan las ventas. Un estudio de Redfin dijo que los nuevos listados subieron un 0.3% respecto al año anterior durante las cuatro semanas que terminaron el 22 de octubre. Si bien el aumento es menor, es el primer repunte desde julio de 2022.

Redfin teorizó que los vendedores están empezando a listar sus propiedades de nuevo a medida que crecen las preocupaciones de que los precios de las viviendas comenzarán a caer y que podrían perder la oportunidad de ganar dinero.

Si bien hay más vendedores organizando casas abiertas ahora, los compradores de viviendas del condado de San Diego todavía se enfrentan a pagos considerablemente más altos. El precio de una vivienda unifamiliar de reventa, suponiendo un pago inicial del 20%, ha subido. El pago mensual habría sido de alrededor de $3086 hace dos años, cuando la tasa hipotecaria promedio fue de 3.01%, en comparación con $4840 en septiembre.

El sitio web de hipotecas LendingTree dijo que el pago inicial promedio, utilizando los datos de enero a septiembre de los usuarios de su plataforma, en San Diego fue de $146 567. Se trata de la cuarta cifra más alta entre las 50 mayores metrópolis del país, por detrás de San José ( $237 600), San Francisco ($228 951) y Los Ángeles ($157 557). La más baja fue Buffalo (Nueva York), con un desembolso inicial medio de $47 976.

A continuación se muestra la evolución de los distintos tipos de vivienda en septiembre:

Reventa de viviendas unifamiliares: Mediana de $930 mil con 1227 ventas. Por debajo de su máximo de $956 mil en agosto.

Reventa de condominios: Mediana de $669 mil con 791 ventas, por debajo de un máximo de $680 mil en agosto.

De nueva construcción: Mediana de $727 500 con 115 ventas. Esta cifra combina viviendas unifamiliares, adosadas y en condominio. Bajó desde su máximo de $1.2 millones en julio, cuando hubo una afluencia de viviendas unifamiliares de nueva construcción, lo que elevó la mediana.

Los precios bajaron en casi todo el sur de California en septiembre. He aquí un vistazo a los precios medios —el punto en el que la mitad de las casas vendidas por más y la mitad por menos— en toda la región:

Condado de Los Ángeles: Aumento mensual del 0.2% para una mediana de $837 mil; subió un 4.6% este año.

Condado de Orange: Baja del 2.8% mensual para una mediana de un millón de dólares; aumento anual del 9.9%.

Condado de Riverside: Descenso mensual del 2.2% para una mediana de $547 500; descenso anual del 2.2%.

Condado de San Bernardino: Descenso mensual del 3% para una mediana de $480 mil; descenso anual del 3%.

Condado de San Diego: Disminución mensual del 1.2 por ciento para una mediana de $830 mil; disminución anual del 5.1%.

Condado de Ventura: Descenso del 1% mensual para una mediana de $810 mil; aumento del 5.9% anual.