San Diego está muy por debajo de sus objetivos para la construcción de nuevas viviendas a pesar de una amplia gama de incentivos para desarrolladores y la reducción de regulaciones en los últimos años, dice un nuevo informe.
La producción de viviendas debe más que triplicarse para que la ciudad alcance el objetivo de 108 mil nuevas unidades para 2029 exigido por el estado. Y el problema es especialmente grave en el caso de las viviendas de renta baja y moderada.
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San Diego está casi al ritmo de construcción de viviendas a precio de mercado para personas con ingresos más altos. Pero el ritmo de construcción de unidades de ingresos bajos y medios debe ser 15 veces más rápido que en 2021 y 2022.
Otra preocupación planteada en el informe de 11 páginas es que las nuevas viviendas no se están distribuyendo en más zonas de la ciudad. Más de la mitad de las nuevas viviendas aprobadas durante 2022 se concentraron en solo tres vecindarios: Mira Mesa, North Park y el centro de la ciudad.
Funcionarios de la ciudad dijeron que hay algunas buenas noticias en esa tendencia, haciendo hincapié en que los incentivos de la ciudad fomentan tal agrupación para que más personas vivan en barrios con opciones de transporte relativamente fuertes.
Según ellos, el informe hace aún más imperativo que la ciudad apruebe más incentivos, como los propuestos por el alcalde Todd Gloria en su Paquete de Acción para la Vivienda 2.0.
El paquete, que fue rechazado por un estrecho margen por el Ayuntamiento el 13 de noviembre, tiene prevista otra audiencia en el Ayuntamiento el 12 de diciembre.
Los críticos dicen que en lugar de adoptar más incentivos que no tienen mucho impacto, los funcionarios de la ciudad deben analizar por qué los incentivos existentes no están funcionando.
Algunos han sugerido un impuesto sobre las viviendas vacías que animaría a los propietarios a llevar a cabo proyectos de vivienda gravándolos anualmente en función del número de unidades que podrían construirse en sus propiedades.
Un punto brillante en el análisis, llamado Informe Anual de Viviendas 2023 de la ciudad, es que el número de unidades de vivienda aprobadas aumentó año tras año, de 5032 unidades en 2021 a 5314 en 2022.
Pero los funcionarios de la ciudad señalaron que todavía deja a San Diego más de 97 mil unidades por debajo de las 108 mil requeridas en la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda del estado que cubre desde abril de 2021 hasta abril de 2029.
Eso significa que la producción anual de inmediato tendría que más que triplicarse a más de 16 mil unidades por año y mantenerse así de alta durante seis años: un ritmo que la ciudad no ha logrado en la memoria reciente. Entre 2010 y 2020, la ciudad registró una media de 4200 nuevas viviendas al año.
Otro motivo de preocupación es la eficacia cada vez menor de dos incentivos clave: las bonificaciones de densidad para proyectos a precio de mercado que incluyen algunas unidades de alquiler restringido, y los incentivos para departamentos en el patio trasero llamados unidades de vivienda accesorias.
Solo se permitieron 651 ADU en 2022, un 25% menos que en 2021. Los vecindarios donde se permitieron más ADU en 2022 son Clairemont, North Park, City Heights, el área de College y el sureste de San Diego.
En el periodo entre 2021 y 2022, la cantidad de viviendas aprobadas bajo el programa de bonificación de densidad también experimentó una disminución. El número de nuevas unidades de alquiler restringido aprobadas en el marco de este programa disminuyó en un 22%, pasando de 371 a tan solo 290 en el año pasado.
Funcionarios de la ciudad dijeron que el programa, que permite a los desarrolladores construir más unidades de las que permite la zonificación de una propiedad si aceptan incluir unidades de bajos ingresos, aún ha sido efectivo.
Desde que se mejoró la bonificación por densidad hace cuatro años, la media de unidades de alquiler restringido ha sido de unas 300 al año. Durante los cinco años anteriores, la media había sido de 30 unidades.
Funcionarios municipales dijeron que el informe se presentará al Ayuntamiento este invierno.
Cuando se presentó a la Comisión de Uso del Suelo y Vivienda del Ayuntamiento el 16 de noviembre, la regidora Vivian Moreno dijo que lo que más le preocupaba era el retraso de la ciudad en la construcción de viviendas para personas con ingresos moderados.
Solo 62 unidades totales de vivienda de ingresos moderados fueron aprobadas en 2021 y 2022: menos del 1% de las 19 319 unidades que la ciudad debe construir de ese tipo de vivienda para 2029.
“Si queremos que San Diego siga siendo un lugar donde los residentes de ingresos medios puedan vivir, tenemos que cambiar esto”, dijo. “Son la columna vertebral de nuestra mano de obra”.
La ciudad define los ingresos moderados entre el 80% y el 120% de los ingresos medios de la zona. Para una familia de tres, el rango en 2023 es de $99,250 a $126,150.
San Diego también va muy retrasada en la construcción de viviendas para residentes con bajos ingresos, ya que solo se han autorizado 438 unidades, menos del 1.6 % de las 17 331 necesarias para 2029.
Y la ciudad está aún más atrasada en viviendas de muy bajos ingresos, donde se han permitido 645 unidades, el 1.5 % de las 27 549 necesarias para 2029.
En cuanto a las viviendas a precio de mercado, la ciudad va casi al mismo ritmo. Solo se han aprobado algo más de 9200 unidades en 2021 y 2022: 4562 unidades en 2021 y 4639 unidades en 2022. Eso es el 19% de las 43 837 unidades de este tipo que deben construirse para 2029.
El informe dijo que el 87.3% de las unidades de vivienda permitidas en San Diego en 2022 eran de precio de mercado.
De los 5314 nuevos hogares permitidos en 2022, 1426 fueron aprobados en el centro de la ciudad, que incluye Little Italy y el East Village. Eso fue seguido por 735 en North Park, 555 en Mira Mesa y 305 en Linda Vista.
Para las unidades de alquiler restringido permitidas en 2022, los principales vecindarios fueron Linda Vista con 192, Rancho Bernardo con 175 y los barrios suburbanos del este designados por la ciudad como Navajo con 123.
El regidor Joe LaCava reconoció que el informe fue decepcionante, pero dijo que la ciudad tiene un límite y debe esperar que los desarrolladores comiencen a moverse más rápido.
También elogió a las autoridades municipales por mantener informado al Ayuntamiento de los avances y los retos.
“La elaboración de este tipo de informes tiene un valor incalculable para comprender lo que ocurre sobre el terreno”, afirmó. “Cada vez que hacemos una instantánea como ésta, nos da más información para saber si los programas están funcionando”.
